Покупка · Налогообложение

Сколько на самом деле стоит купить жильё в Португалии в 2026 году

4 июля 2026 · Rafaella Galardo

Цена объекта — лишь отправная точка. С учётом налогов, купчей и регистраций тот, кто покупает жильё в Португалии, должен рассчитывать на надбавку, которая, в зависимости от стоимости и профиля покупателя, может составлять от практически нуля до более чем 8% от цены. Этот гид разбирает каждый расход с действующими значениями 2026 года.

1. IMT — самый весомый налог

Муниципальный налог на возмездную передачу недвижимости уплачивается до купчей и рассчитывается от большей из двух величин — цены покупки или налоговой кадастровой стоимости (VPT) объекта. Ставки прогрессивны по ступеням, а Государственный бюджет на 2026 год повысил границы ступеней на 2%, что на практике немного снижает налог по сравнению с 2025 годом при той же цене.

Ключевые моменты в 2026 году:

• Основное постоянное жильё: освобождение до €106 346; сверх этого — прогрессивные ставки от 2% до 8% в зависимости от ступени;
• Высокие суммы: единая ставка 6% свыше примерно €1,1 млн и 7,5% свыше €1 150 853;
• Вторичное жильё или инвестиция: отдельная таблица — первая ступень облагается по 1%, и освобождения нет.

Конкретный пример: для основного постоянного жилья стоимостью €300 000 на континенте IMT в 2026 году составляет около €10 540 — примерно на €230 меньше, чем в 2025 году, благодаря обновлению границ ступеней.

2. IMT Jovem — освобождение для лиц до 35 лет

Тот, кому 35 лет или меньше и кто покупает первое основное постоянное жильё, пользуется особым режимом, действующим с августа 2024 года и усиленным в 2026 году:

• Полное освобождение от IMT и гербового сбора при покупке объектов стоимостью до €330 539;
• Частичное освобождение в диапазоне от €330 539 до €660 982 — налог платится только с части, превышающей лимит, по предельной ставке 8%;
• Свыше €660 982 применяются обычные таблицы, без освобождения.

Условия важны: покупатель не должен был владеть жильём в предыдущие три года, не может быть иждивенцем для целей IRS, а объект должен быть предназначен под основное постоянное жильё в установленные законом сроки — как правило, шесть месяцев на заселение и шесть лет сохранения назначения, с исключениями, предусмотренными законом (продажа, смена работы на расстояние более 100 km, изменение состава семьи). Если покупка совершается вдвоём и только один отвечает требованиям, освобождение применяется к доле этого покупателя.

3. Гербовый сбор

На практике это два разных сбора:

• При покупке: 0,8% от стоимости покупки (или VPT, если она выше) — уплачивается до купчей, вместе с IMT;
• По ипотечному кредиту: 0,6% от суммы финансирования для займов сроком более пяти лет. Внимание: освобождение по IMT Jovem покрывает сбор при покупке, но не сбор по кредиту.

4. Купчая, нотариус и регистрации

Оформление покупки обычно стоит от €700 до €1 500 в зависимости от выбранной услуги (сервис Casa Pronta обычно дешевле частного нотариуса) и наличия либо отсутствия ипотеки, которая добавляет соответствующую регистрацию. Молодёжь, подпадающая под IMT Jovem, к тому же освобождается от сборов за регистрацию первого приобретения и ипотеки.

5. Банковские расходы, если есть кредит

Тот, кто прибегает к финансированию, должен учитывать банковскую оценку объекта (обычно от €250 до €400), комиссии за досье или открытие в зависимости от банка и возможные обязательные страховки (жизни и мультирисковую). Эти суммы существенно различаются между учреждениями — стоит сравнивать предложения не только по ставке, но и по этим расходам.

6. А после покупки: ежегодные расходы

Владение недвижимостью влечёт регулярные расходы, которые нужно учитывать с самого начала: IMI (ежегодный муниципальный налог, от 0,3% до 0,45% от VPT для городских объектов, в зависимости от муниципалитета), плата за кондоминиум в квартирах и страховки. Это не расходы на покупку, но это расходы, связанные с решением.

Практический пример: сколько добавляется к цене?

Для основного постоянного жилья стоимостью €500 000, купленного в 2026 году на континенте покупателем старше 35 лет с кредитом в €400 000:

• IMT: примерно €29 000 (ступени 2026 года);
• Гербовый сбор при покупке: €4 000;
• Гербовый сбор по кредиту: €2 400;
• Купчая и регистрации: ≈ €1 000;
• Банковские расходы: ≈ €500.

Примерный итог: €36 900 сверх цены — около 7,4% от стоимости объекта. Тот же объект, купленный молодым покупателем, имеющим право на IMT Jovem, сэкономил бы весь IMT на первые €330 539 и соответствующий сбор при покупке — разница в десятки тысяч евро.

Хотите купить на побережье Кашкайша?

Мы сопровождаем покупателей от первого расчёта до купчей — включая полный расчёт расходов до любого предложения. Расскажите нам, что вы ищете или свяжитесь с нами напрямую через WhatsApp.