Kaufen · Besteuerung
4. Juli 2026 · Rafaella Galardo
Der Immobilienpreis ist nur der Ausgangspunkt. Zwischen Steuern, Beurkundung und Registrierungen muss, wer in Portugal ein Haus kauft, mit einem Aufschlag rechnen, der je nach Wert und Profil des Käufers von praktisch null bis über 8 % des Preises reichen kann. Dieser Leitfaden geht jeden Kostenpunkt durch, mit den 2026 geltenden Werten.
Die Kommunale Grunderwerbsteuer auf entgeltliche Immobilienübertragungen wird vor der Beurkundung entrichtet und auf den höheren der beiden Werte berechnet — Kaufpreis oder steuerlicher Einheitswert (VPT) der Immobilie. Die Sätze sind nach Stufen progressiv, und der Staatshaushalt für 2026 hat die Stufen um 2 % angehoben, was die Steuer bei gleichem Preis gegenüber 2025 in der Praxis leicht senkt.
Die wesentlichen Punkte 2026:
Ein konkretes Beispiel: Bei einem eigengenutzten Hauptwohnsitz von 300 000 € auf dem Festland liegt die IMT 2026 bei rund 10 540 € — etwa 230 € weniger als 2025 durch die Anhebung der Stufen.
Wer 35 Jahre oder jünger ist und den ersten eigengenutzten Hauptwohnsitz kauft, profitiert von einer Sonderregelung, die seit August 2024 in Kraft ist und 2026 verstärkt wurde:
Die Bedingungen sind wichtig: Der Käufer darf in den drei vorangegangenen Jahren nicht Eigentümer von Wohnraum gewesen sein, darf für IRS-Zwecke nicht als Angehöriger gelten, und die Immobilie muss innerhalb der gesetzlichen Fristen dem eigengenutzten Hauptwohnsitz gewidmet werden — in der Regel sechs Monate zum Beziehen und sechs Jahre Verbleib der Widmung, mit gesetzlich vorgesehenen Ausnahmen (Verkauf, Arbeitsplatzwechsel über 100 km, Änderung des Haushalts). Wird der Kauf zu zweit getätigt und erfüllt nur einer die Voraussetzungen, gilt die Befreiung für den Anteil dieses Käufers.
In der Praxis handelt es sich um zwei verschiedene Stempel:
Die Formalisierung des Kaufs kostet typischerweise zwischen 700 € und 1 500 €, je nach gewähltem Service (der Schalter Casa Pronta ist üblicherweise günstiger als der private Notar) und je nachdem, ob eine Hypothek besteht, die die entsprechende Eintragung hinzufügt. Junge Menschen, die vom IMT Jovem erfasst sind, profitieren zudem von einer Gebührenbefreiung bei der Eintragung des ersten Erwerbs und der Hypothek.
Wer eine Finanzierung in Anspruch nimmt, muss mit der Schätzung der Immobilie durch die Bank (üblicherweise zwischen 250 € und 400 €), Dossier- oder Eröffnungsgebühren je nach Bank und etwaigen geforderten Versicherungen (Leben und Multirisco) rechnen. Diese Beträge variieren erheblich zwischen den Instituten — es lohnt sich, Angebote nicht nur nach dem Zinssatz, sondern auch nach diesen Kosten zu vergleichen.
Eigentümer zu sein bringt wiederkehrende Belastungen mit sich, die von Anfang an in die Rechnung einfließen sollten: die IMI (jährliche Kommunalsteuer, zwischen 0,3 % und 0,45 % des VPT bei städtischen Immobilien, je nach Gemeinde), das Hausgeld bei Wohnungen und Versicherungen. Es sind keine Kosten des Kaufs, aber es sind Kosten der Entscheidung.
Für einen eigengenutzten Hauptwohnsitz von 500 000 €, 2026 auf dem Festland von einem über 35-jährigen Käufer mit einem Kredit von 400 000 € gekauft:
Ungefährer Gesamtbetrag: 36 900 € zusätzlich zum Preis — etwa 7,4 % des Immobilienwerts. Dieselbe Immobilie, von einem für den IMT Jovem berechtigten jungen Menschen gekauft, würde die gesamte IMT auf die ersten 330 539 € und den entsprechenden Stempel des Erwerbs sparen, ein Unterschied von zehntausenden Euro.
Wir begleiten Käufer von der ersten Berechnung bis zur Beurkundung — einschließlich der vollständigen Kostensimulation vor jedem Angebot. Sagen Sie uns, was Sie suchen oder sprechen Sie direkt mit uns über WhatsApp.
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