רכישה · מיסוי

כמה באמת עולה לקנות בית בפורטוגל ב-2026

4 ביולי 2026 · Rafaella Galardo

מחיר הנכס הוא רק נקודת ההתחלה. בין מסים, שטר מכר ורישומים, מי שקונה בית בפורטוגל צריך לקחת בחשבון תוספת שיכולה, בהתאם לערך ולפרופיל הקונה, לנוע מכמעט אפס ועד יותר מ-8% מהמחיר. מדריך זה סוקר כל עלות, עם הערכים בתוקף ב-2026.

1. IMT — המס המכביד ביותר

מס העברת מקרקעין (IMT) משולם לפני שטר המכר ומחושב על הגבוה מבין מחיר הרכישה לבין הערך הפיסקלי (VPT) של הנכס. השיעורים מדורגים לפי מדרגות, ותקציב המדינה ל-2026 עדכן את המדרגות ב-2%, מה שבפועל מפחית במעט את המס לעומת 2025 עבור אותו מחיר.

הנקודות המהותיות ב-2026:

• מגורי קבע: פטור עד €106 346; מעבר לכך, שיעורים מדורגים מ-2% עד 8% בהתאם למדרגה;
• ערכים גבוהים: שיעור אחיד של 6% מעל כ-€1,1 מיליון ושל 7.5% מעל €1 150 853;
• דירה שנייה או השקעה: טבלה נפרדת — המדרגה הראשונה ממוסה ב-1% ואין פטור.

דוגמה קונקרטית: עבור בית מגורי קבע בערך €300 000 ביבשת, ה-IMT ב-2026 עומד על כ-€10 540 — כ-€230 פחות מאשר ב-2025 בזכות עדכון המדרגות.

2. IMT Jovem — פטור עד גיל 35

מי שגילו 35 ומטה וקונה את דירת מגורי הקבע הראשונה שלו נהנה ממשטר מיוחד, בתוקף מאוגוסט 2024 ומחוזק ב-2026:

• פטור מלא מ-IMT וממס בולים על הרכישה בנכסים עד €330 539;
• פטור חלקי בין €330 539 ל-€660 982 — משלמים רק על החלק העולה על הסף, בשיעור השולי של 8%;
• מעל €660 982, חלות הטבלאות הרגילות, ללא פטור.

התנאים חשובים: הקונה אינו יכול להיות בעל דירה בשלוש השנים הקודמות, אינו יכול להיות תלוי לצורכי מס הכנסה (IRS), והנכס חייב להיות מיועד למגורי קבע במועדים החוקיים — ככלל, שישה חודשים לאכלוס ושש שנות שמירה על הייעוד, עם חריגים הקבועים בחוק (מכירה, מעבר עבודה של יותר מ-100 ק"מ, שינוי בתא המשפחתי). אם הרכישה נעשית בשניים ורק אחד עומד בדרישות, הפטור חל על חלקו של אותו קונה.

3. מס בולים

קיימים, בפועל, שני בולים נפרדים:

• על הרכישה: 0.8% ממחיר הרכישה (או מה-VPT, אם גבוה יותר) — משולם לפני שטר המכר, יחד עם ה-IMT;
• על המשכנתה: 0.6% מהסכום הממומן, בהלוואות למעל חמש שנים. שימו לב: הפטור של IMT Jovem מכסה את בול הרכישה, אך לא את בול המשכנתה.

4. שטר מכר, נוטריון ורישומים

פורמליזציית הרכישה עולה בדרך כלל בין €700 ל-€1 500, בהתאם לשירות שנבחר (דלפק Casa Pronta זול בדרך כלל מנוטריון פרטי) ולקיומה או היעדרה של משכנתה, המוסיפה רישום משלה. הצעירים הנכללים ב-IMT Jovem נהנים גם מפטור מאגרות ברישום הרכישה הראשונה והמשכנתה.

5. עלויות בנקאיות, אם יש משכנתה

מי שנעזר במימון צריך לקחת בחשבון את שומת הנכס על ידי הבנק (בדרך כלל בין €250 ל-€400), עמלות תיק או פתיחה בהתאם לבנק, וביטוחים נדרשים (חיים ומבנה). ערכים אלה משתנים במידה ניכרת בין מוסדות — כדאי להשוות הצעות לפי הריבית, אך גם לפי חיובים אלה.

6. ואחרי הרכישה: העלויות השנתיות

בעלות מביאה עמה חיובים חוזרים שצריכים להיכנס לחשבון מלכתחילה: ה-IMI (מס עירוני שנתי, בין 0.3% ל-0.45% מה-VPT בנכסים עירוניים, בהתאם לרשות המקומית), דמי ועד הבית בדירות, וביטוחים. אלה אינם עלויות הרכישה, אך הם עלויות ההחלטה.

דוגמה מעשית: כמה מתווסף למחיר?

עבור בית מגורי קבע בערך €500 000 שנרכש ב-2026 ביבשת, על ידי קונה מעל גיל 35 עם משכנתה של €400 000:

• IMT: כ-€29 000 (מדרגות 2026);
• מס בולים על הרכישה: €4 000;
• מס בולים על המשכנתה: €2 400;
• שטר מכר ורישומים: ≈ €1 000;
• עלויות בנקאיות: ≈ €500.

סך הכול משוער: €36 900 מעבר למחיר — כ-7.4% מערך הנכס. אותו נכס שנרכש על ידי צעיר הזכאי ל-IMT Jovem היה חוסך את מלוא ה-IMT על €330 539 הראשונים ואת בול הרכישה המתאים, הפרש של עשרות אלפי אירו.

רוצים לקנות בחוף קשקאיש?

אנו מלווים קונים מהחישוב הראשון ועד שטר המכר — כולל סימולציה מלאה של עלויות לפני כל הצעה. ספרו לנו מה אתם מחפשים או דברו איתנו ישירות בWhatsApp.