Финансирование · Ипотечный кредит

Ипотечный кредит в Португалии — практический гид для покупателей

6 июля 2026 · Rafaella Galardo

---

Покупка жилья в Португалии в подавляющем большинстве случаев предполагает оформление ипотечного кредита. Понимать, как устроен процесс, какие расходы он влечёт и что оценивают банки, крайне важно для принятия взвешенного решения — будь вы покупатель из Португалии или иностранец.

1. Как работает ипотечный кредит

Банк предоставляет в кредит определённый процент от стоимости объекта — обычно до 90% для резидентов и до 80% для нерезидентов — а покупатель погашает его ежемесячными платежами, включающими основной долг и проценты. Объект передаётся в ипотеку как обеспечение кредита.

Сумма финансирования зависит от оценочной стоимости, определённой банком (которая может отличаться от цены покупки), и от финансового профиля покупателя. Разница между ценой и суммой финансирования — так называемый первоначальный взнос — должна покрываться собственными средствами.

2. Типы процентной ставки

Существует три основные разновидности:

• Плавающая ставка — привязана к Euribor (на 3, 6 или 12 месяцев) и периодически пересматривается. Платёж может расти или снижаться в зависимости от динамики индекса.
• Фиксированная ставка — остаётся неизменной в течение определённого периода или всего срока договора. Обеспечивает предсказуемость, но начальный спред обычно выше.
• Смешанная ставка — фиксированная в первые годы (обычно от 2 до 10), затем плавающая. Сочетает начальную надёжность с последующей гибкостью.

Выбор зависит от профиля риска покупателя, срока кредита и рыночных условий на момент оформления.

3. Что оценивают банки

Банковские учреждения анализируют в первую очередь:

• Долговая нагрузка — доля чистого месячного дохода, направляемая на платежи по кредитам. Согласно Макропруденциальной рекомендации Banco de Portugal (Банк Португалии), она не должна превышать 50% чистого дохода домохозяйства, хотя большинство банков предпочитает значения ниже 35%.
• Стабильность занятости — тип трудового договора, стаж и сфера деятельности.
• Кредитная история — проверяется по карте обязательств Центрального реестра кредитных обязательств Banco de Portugal.
• Возраст заёмщика(ов) — влияет на максимальный срок кредита (договор, как правило, не может длиться дольше достижения старшим заёмщиком 75 лет).
• Оценочная стоимость объекта — определяет максимальную сумму, которую банк готов профинансировать.

4. Расходы, связанные с покупкой

Помимо первоначального взноса (разницы между ценой и суммой финансирования), покупателю следует учитывать:

• IMT — муниципальный налог на возмездную передачу недвижимости, уплачивается до купчей, с прогрессивными ставками в зависимости от стоимости и назначения объекта.
• Гербовый сбор (Imposto do Selo) — на покупку (0,8% от стоимости) и на кредит (0,6% от суммы финансирования для договоров сроком более 5 лет).
• Банковские комиссии — открытие досье, оценка объекта и оформление кредита.
• Обязательные страховки — страхование жизни, связанное с кредитом, и мультирисковое страхование объекта.
• Нотариальные и регистрационные расходы — нотариальный акт или заверенный частный документ, а также регистрация приобретения и ипотеки в реестре.

Для подробной оценки этих расходов с действующими значениями смотрите наш полный гид по расходам на покупку в 2026 году.

5. Роль кредитного посредника

Кредитный посредник — это физическое или юридическое лицо, уполномоченное и зарегистрированное в Banco de Portugal на основании Decreto-Lei n.º 81-C/2017. Он выступает связующим звеном между покупателем и банками: анализирует финансовый профиль, сравнивает предложения нескольких учреждений, договаривается об условиях и сопровождает весь процесс вплоть до купчей.

Профессиональная сертификация обязательна и оформляется через специальное обучение, проводимое обучающими организациями, аккредитованными Banco de Portugal. Регистрацию и разрешение каждого посредника можно проверить в официальном списке Banco de Portugal.

В подавляющем большинстве случаев услуга посредничества бесплатна для покупателя — вознаграждение посредника оплачивает банковское учреждение, предоставляющее финансирование.

→ Посмотреть список кредитных посредников, зарегистрированных в Banco de Portugal

6. Иностранные покупатели

Нерезиденты могут получить ипотечный кредит в Португалии, хотя, как правило, на других условиях:

• Финансирование до 70–80% оценочной стоимости (против 90% для резидентов).
• Требование португальского NIF (налоговый номер) — обязателен для любой сделки с недвижимостью.
• Для проживающих за пределами ЕС/ЕЭП может потребоваться налоговый представитель в Португалии.
• Открытие португальского банковского счёта — обязательно для выдачи кредита и оплаты платежей.
• Подтверждения доходов в стране происхождения могут потребовать заверенного перевода.

Оценка риска для нерезидентов обычно строже, но процесс осуществим и встречается всё чаще. Сопровождение кредитным посредником с опытом работы с международными клиентами может значительно упростить процесс.

7. Государственная гарантия для молодёжи до 35 лет

С сентября 2024 года и до 31 декабря 2026 года молодые люди до 35 лет, отвечающие определённым требованиям, могут воспользоваться государственной гарантией, которая позволяет финансировать до 100% стоимости объекта для первого основного постоянного жилья. Требования включают:

• Возраст от 18 до 35 лет (в паре оба должны отвечать этому требованию).
• Налоговое резидентство в Португалии.
• Годовой доход в пределах 8-й ступени IRS (подоходный налог).
• Стоимость объекта до €450 000.
• Объект должен предназначаться для первого основного постоянного жилья.

Государство выступает поручителем, покрывая до 15% стоимости сделки на срок не более 10 лет. Кроме того, получатели могут быть освобождены от IMT и гербового сбора.

---