Finanzierung · Immobilienkredit
6. Juli 2026 · Rafaella Galardo
Der Hauskauf in Portugal ist in den allermeisten Fällen mit dem Abschluss eines Immobilienkredits verbunden. Zu verstehen, wie der Prozess funktioniert, welche Kosten anfallen und was die Banken prüfen, ist entscheidend, um eine fundierte Entscheidung zu treffen — ob als inländischer oder ausländischer Käufer.
Die Bank leiht einen Prozentsatz des Immobilienwerts — typischerweise bis zu 90 % für Gebietsansässige und bis zu 80 % für Gebietsfremde — und der Käufer zahlt in monatlichen Raten zurück, die Tilgung und Zinsen umfassen. Die Immobilie wird als Sicherheit für das Darlehen mit einer Hypothek belastet.
Der finanzierte Betrag hängt vom Schätzwert der Bank (der vom Kaufpreis abweichen kann) und vom finanziellen Profil des Käufers ab. Die Differenz zwischen dem Preis und dem finanzierten Betrag — die sogenannte Eigenleistung — muss aus Eigenmitteln aufgebracht werden.
Es gibt drei Hauptvarianten:
Die Wahl hängt vom Risikoprofil des Käufers, der Laufzeit des Darlehens und den Marktbedingungen zum Zeitpunkt des Abschlusses ab.
Die Bankinstitute analysieren im Wesentlichen:
Neben der Eigenleistung (Differenz zwischen Preis und finanziertem Betrag) muss der Käufer mit Folgendem rechnen:
Für eine detaillierte Schätzung dieser Kosten mit den geltenden Werten lesen Sie unseren vollständigen Leitfaden zu den Kaufkosten 2026.
Der Kreditvermittler ist eine natürliche oder juristische Person, die bei der Banco de Portugal gemäß dem Decreto-Lei n.º 81-C/2017 zugelassen und registriert ist. Er fungiert als Brücke zwischen dem Käufer und den Banken: Er analysiert das finanzielle Profil, vergleicht Angebote mehrerer Institute, verhandelt Konditionen und begleitet den gesamten Prozess bis zur Beurkundung.
Die berufliche Zertifizierung ist verpflichtend und wird durch spezifische Schulungen erlangt, die von durch die Banco de Portugal zertifizierten Ausbildungseinrichtungen durchgeführt werden. Registrierung und Zulassung jedes Vermittlers können in der offiziellen Liste der Banco de Portugal bestätigt werden.
In den allermeisten Fällen ist die Vermittlungsleistung für den Käufer kostenlos — die Vergütung des Vermittlers wird vom finanzierenden Bankinstitut getragen.
→ Die Liste der bei der Banco de Portugal registrierten Kreditvermittler einsehen
Gebietsfremde können in Portugal einen Immobilienkredit erhalten, allerdings typischerweise zu anderen Konditionen:
Die Risikoanalyse für Gebietsfremde ist tendenziell anspruchsvoller, aber der Prozess ist durchführbar und wird immer häufiger. Die Begleitung durch einen Kreditvermittler mit Erfahrung mit internationalen Kunden kann den Prozess erheblich vereinfachen.
Seit September 2024 und bis zum 31. Dezember 2026 können junge Menschen bis 35 Jahre, die bestimmte Voraussetzungen erfüllen, von einer Staatsgarantie profitieren, die eine Finanzierung von bis zu 100 % des Immobilienwerts für den ersten eigengenutzten Hauptwohnsitz ermöglicht. Zu den Voraussetzungen gehören:
Der Staat tritt als Bürge auf und deckt bis zu 15 % des Transaktionswerts ab, für einen Zeitraum von höchstens 10 Jahren. Die Begünstigten können zudem von der IMT und der Stempelsteuer befreit sein.
Dieser Artikel hat informativen Charakter und ersetzt keine persönliche finanzielle oder rechtliche Beratung. Die Kreditbedingungen variieren zwischen den Instituten und unterliegen Änderungen. Für eine auf Ihren Fall zugeschnittene Analyse kontaktieren Sie uns — wir vermitteln an von der Banco de Portugal zertifizierte Kreditvermittler.
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